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在连续交易不动产均未办理过户,最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持

在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下,如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权,而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产,此时最终
经济/合同 第一巡回法庭也出版了法官会议纪要。最高法院法官会议纪要所采纳的观点对于掌握裁判思路、裁判学理具有较高参考价值。
 
在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下,如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权,而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产,此时最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持。
 
甲说:案外人排除执行的主张不应得到支持。一审法院民事裁定书上手写备注的“房产证直接办给建行某分行并加盖广东省珠海市中级人民法院校对章,并不具有物权变动的效力。案涉商铺的交易自1999年6月起的数年时间内一直处于稳定状态,直至被F公司申请查封。可见,建行某分行在通过以物抵债的方式从B公司处获得案涉商铺后,数年时间内一直怠于办理该不动产的过户手续,存在明显的过错。何某等五人从D公司受让案涉商铺时,也未谨慎审查D公司及其前手建行某分行是否已经取得案涉商铺的所有权,后亦未及时敦促前手协助办理过户手续,同样存在过错。因此,虽然本案证据能够证明何某等五人作为受让人整体在案涉商铺查封前已实际占有并支付了价款,但由于包括何某等五人在内的多手受让人在未能办理产权过户手续的过程中均存在过错,因而不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条的规定申请排除F公司的强制执行。
 
乙说:案外人排除执行的主张应当得到支持。一审法院民事裁定手写备注“房产证直接办给建行某分行”能产生物权变动效力。何某等五人从2007年起持续占有该案涉商铺,法律应保护其占有。因此,何某等五人的再审申请理由成立,应当提审改判。从过错认定的角度看,在连续转移产权的背景下,对权利人过错的认定应降低标准。从维护既定秩序的商事裁判原则看,F公司于2009年取得债权,而何某等五人于2007年始持续占有该案涉商铺,如果仅因何某等五人未办理过户手续的过错,而让F公司后享有的债权优先于何某等五人在先取得的权利,明显不利于维护既定秩序。
 
【法官会议意见】采乙说。
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